Tout ce que j'aurai voulu savoir avant mon premier prêt immobilier

Je vais parler ici de :

• La recherche de l'appartement
• Comment on a pu avoir un taux bas sans passer par un courtier
• Des chiffres concrets de notre prêt (on paye quoi, on "gagne" quoi)

Et plusieurs ressources qui nous ont aidées.

D'abord, pourquoi et quand acheter ?

Le salaire joue qu'un peu. Ce qui compte : est-ce que vous serez capable de garder votre bien au moins X années ?

Je dis bien garder, pas vivre dedans. Car pour ne pas "perdre" en achetant, il faut juste garder le bien sur un nombre d'années suffisant.

Quand on dit perdre, c'est en fait payer plus que ce dont on aurait payé si on avait loué. Cela dépend du prix moyen des biens et du prix de location dans une région, mais en général il faut pas revendre avant 5 ou 6 ans, on va voir après sur un exemple concret comment obtenir ce résultat.

On peut toujours louer notre bien à quelqu'un et louer nous-même ailleurs : on garde notre mobilité et on continue d'amortir notre bien.

Pour résumer, on peut acheter quand on est sûr de garder le bien au moins 5 ou 6 ans.

La recherche d'appartement

Bon ça, c'est la partie la plus personnelle, seul vous pourrez savoir où vous souhaitez réellement vivre.

Par contre on peut se demander :

Quel est notre budget ?

Notre budget, c'est notre apport personnel + le prêt bancaire dont on peut s'accorder.

Pour simuler le prêt bancaire max qu'on peut s'accorder, il faut juste savoir ce qu'on peut mettre tous les mois : un tiers de nos revenus (conjoint? + toi) sur un nombre d'années, qui ne devrait pas dépasser 20 ans, car après ça devient cher. Sauf si vous êtes vraiment sûr de le garder très longtemps.

J'ai utilisé cette calculatrice : https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/evaluez-le-montant-de-votre-pret.html

Meilleurtaux propose des services de courtiers qui négocient les prêt auprès des banques pour vous. On n'a pas utilisé leurs services, mais leur site propose plusieurs simulations très utiles, et qui ont donnés les mêmes chiffres réel dont on a eu ensuite.

Par exemple, si on a en tout 3000 € de revenus, on peut donc payer 1000 € par mois. Je choisi 20 ans max, un taux d'interêt large (par rapport à aujourd'hui) de 1.50%, et cela me donne un prêt de 200 000 €. Je rajoute mon apport personnel et cela me donne mon budget.

Pour connaître les taux du moment, j'allais sur https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html. Regardez bien pour votre région. Le "bon taux" est déjà large. Nous avons trouvé un taux "excellent mais rare" sans passer par un courtier.

Je ne compte pas l'assurance pour l'instant, mettez 0%. Déjà car elle ne compte pas dans le tiers autorisé d'endettement, et aussi car vous allez la changer tout de suite après pour une moins chère.

La recherche

Comme pour la location, il faut visiter plusieurs biens, minimum 3. Si on pense avoir trouvé LE bon appart en 3 visites, dîtes-vous qu'on peut en trouver des meilleurs en visitant encore d'autres.

Si c'est votre premier achat, "primo-acquérant", vous avez un avantage : vous avez le temps !

Vous n'avez pas d'autre appart à vendre en même temps d'acheter un nouveau, d'essayer de faire relayer deux prêts... Profitez de cet avantage pour prendre le temps de pas vous louper, et négocier le prix du bien.

Où chercher

Nous avons cherché sur leboncoin, pap. Nous sommes tombés sur un conseiller indépendant, sympa mais étant indépendant et voulant peut être trop nous aider, on ressent une pression quand on refuse un appartement après l'avoir visité.

On est ensuite tombé sur une agence immobilière locale.

Si je peux donner un conseil sur quelle agence choisir, je pense que favoriser une agence locale à une grosse agence style century, orpi... vous rendra gagnant car il connaissent mieux l'endroit, ca sera moins administratif... Même s'ils s'alignent sur les mêmes prix quand ils proposent les mêmes biens.

Faire le tour des banques pour un prêt moins cher

Dans le contrat de prêt, il n'y a pas que le taux. Il y a aussi les garanties. Mais c'est quasiment les mêmes dans tous les contrats. Le plus important pour moi est donc :

• Le taux
• Si la banque veut que vous domiciliez vos compte chez elle pour avoir le prêt.

Spoiler: Je n'ai pas changé de banque pour avoir un taux très bas.

Notre parcours :

On a commencé à prendre des rendez-vous en même temps que chercher des appartements.

Les premiers rendez-vous c'est officiellement pour évaluer notre budget, mais vous aurez les mêmes chiffres que le simulateur de meilleurtaux.

Officieusement, ca sert pour :

• Connaitre les taux que vous proposent les banques
• Filtrer d'avance les banques trop chères, et avoir un premier contact
• Surtout : vous donne tout de suite un avantage pour négocier.

En effet, si vous dîtes d'avance que vous faîtes le tour des banques, que telle banque propose tel taux, vous les mettez en concurrence et vous donneront leur meilleure fourchette de taux.

Anecdote : Chez la banque postale, en disant juste que nous avons eu tel taux chez telle banque (pas besoin de mentir), j'ai vu la conseillère changer sur son logiciel le "bonus", de 0.10% à 0.20%. C'était l'option la plus haute dans le menu déroulant. Et ensuite de dire "bon je peux faire une offre exceptionnelle de...".

Un truc à garder en tête : le conseiller/conseillère ne reflète pas forcément la banque. Nous avons eu la chance de tomber sur des sympa, comme sur des conseillés cliché avec la grosse tête. Il y a donc une part de chance, mais finalement vous rencontrez avant tout des humains, pas une banque.

Nous sommes tombés sur des conseillers et des conseillères qui sauront utiliser les emails et accélerer les échanges, comme d'autres qui vous demanderont de venir pour des entretiens de 2h.

Résultats de nos recherches

Nous avons donc commencé par nos deux banques où nous étions domicilés, trop cher. Les banques style BNP, société générale... sont chères. C'est comme si elles misaient sur leur image de "banque bien posées dans le paysage" et d'une pseudo-confiance, ou sur la fainéantise de leur nombreux clients à chercher ailleur. Elles proposent donc un taux élevé (le double dans le cas de la société générale) sans se poser de question.

Un taux double c'est énorme. Ca veut dire payer 300 € d'intérêts au lieu de 150 € tous les mois, ca veut dire que c'est 150 € en moins qui serviront à rembourser vos 200 000 € de prêt, et donc rallonge énormement le prêt et donc augmente le taux...

Nous avons donc trouvé dans d'autres banques, certaines veulent qu'on aille chez eux, d'autres non.

Voilà les taux qu'on nous a proposé pour notre période.

Attention, les taux changent, donc les valeurs sont à comparer relativement entre elles, pas de manière absolue avec aujourd'hui.

Les 3 premiers taux sont négociés, on est revenu au moins une 2e fois. La BNP par exemple proposait 1.70 %, et nous a dit que leur grille ne permettait pas de descendre en dessous de 1.50 %, et que ca depend de nos revenus.

On est pas revenu dans les 3 autres banques.

On a donc finalement choisi Crédit foncier. On aurait pu changer de banque et choisir la poste si on avait pas déjà eu un entretier de 2h, et qu'il fallait en refaire un pour "finaliser" la première partie du dossier...

C'est quoi le "taux" au juste ?

A part le fait que plus le taux est bas, mieux c'est, à quoi il correspond au juste ?

Concrètement, un prêt à 1% veut dire qu'on paye 1% de la dette par an.

Donc si j'ai un prêt de 200 000 € à 1%, je payerai donc 2 000 € à la fin de l'année.

Sauf que là, on paye tous les mois une mensualité qui va payer les intérêts et rembourser une partie du prêt. Donc avec le même prêt, à la fin du premier mois, je vais payer 1/12 des 1% de 200 000 €, donc 167 € d'intérêts. Si ma mensualité est de 1 000 €, une partie va payer les intérêts, et le reste, 833 €, va rembourser la dette : je serai alors endetté de 833 € de moins, donc plus que 199 167 € de dette.

Le mois suivant, je vais payer les intérêts de 1/12 de 1% de 199 167 €, soit 166 €. La mensualité de 1 000 € va les payer, et rembourser ensuite le prêt avec le reste de 834 €. Ma dette n'est plus que de 198 333 €.

Et ainsi de suite. Les mensualités des prêts immobiliers sont calculées pour que la dette tombe à zéro tout pile à la fin, et que vous payez toujours la même mensualité pendant les N années.

En tout cas pour un "prêt à taux fixe". Il existe des prêts à taux variable qui peuvent changer dans le temps (monter ou descendre, en suivant le taux du marché). Ce n'est pas ce qu'on a choisi.

Est-ce que l'apport est nécessaire ?

On a beaucoup entendu ca avant d'acheter, mais pas du tout pendant l'achat. Sauf une fois, seule la banque postale nous a rappellé qu'il fallait "20 % en apport", mais on avait 15% au moment où on a fait la négociation. Il en faut un peu mais pas besoin des 20%. Il parrait que ca peut se tenter avec presque aucun apport, mais j'en ai aucune idée.

En revanche je pense que ca doit donner un avantage dans la négociation. Mais je suis pas sûr.

On a choisi notre appartement

Nous avons donc choisi notre appartement. Il était à 207 500 €, nous avons donc fait une contre proposition à 192 500 €. On signe donc un papier, qui sera l'outil de travail des agents immobiliers.

On a pu négocier en profitant d'un avantage : L'appartement était à vendre depuis plusieurs mois, le prix à baissé déjà 2 fois.

On l'a su grâce à un site, Castorus : https://www.castorus.com/

C'est un site qui historise le prix de tous les biens immobiliers du moment. On peut donc :

• Avoir une moyenne de prix pour une ville
• Avoir l'historique du prix d'un bien en collant juste son url vers son offre de n'importe quelle site/plateforme.

C'est pratique pour avoir une vue d'ensemble des prix, voir si le prix de notre bien n'est pas plus haut dans la moyenne.

On peut le savoir en fonction du mètre-carré, mais le nombre de pièces à l'air de compter encore plus, à tel point qu'ajouter une pièce dans un appartement peut le faire changer de tranche de prix.

L'agent immobilier nous a confirmé ce qu'a dit ce site.

On a eu, suite à notre contre-proposition, une "contre-contre-proposition" (ca se dit pas en vrai) au milieu : 200 000 €. On a accepté.

On paye quoi

Comment payer cette somme ?

Dans les 200 000 €, il y a en fait 7 500 € de frais d'agence, la part ce l'agence immobilière (environ 4%). Il faut rajouter les frais de notaire, 7.5%, soit 15 000 €, et 2 000 € de "frais bancaire". On doit donc payer :

Donc 217 000 €.

On paye ca avec notre apport, 40 000 €, puis le reste avec l'emprunt de la banque. Il faut donc emprunter 177 000 €.

Comment on fait la demande de prêt

On a donc refait un deuxième tour chez les banques avec notre contrat d'achat, et le montant dont nous avons besoin. Dans ce cas, le conseiller ou la conseillère va envoyer la demande de prêt à la banque pour l'examiner, et vous aurez une offre de prêt. Vous devriez demander une offre à au moins 3 banques dont vous avez gardé contact pour enfin choisir la meilleure offre.

Anecdote : Le conseiller du crédit mutuel nous a fait du chantage pour que si on fasse une demande d'offre chez eux, on ne la fasse QUE chez eux, et qu'on devra obligatoirement accepter, "parce qu'on ne va pas faire une offre si c'est pour que vous la refusiez, on va pas faire travailler des gens pour rien" (texto). Nous avons donc refusé et sommes partis, mais on aurait du mentir et dire oui, tout en allant faire d'autres demandes. On peut toujours refuser une demande d'offre...

Lorsqu'on recoit la proposition de prêt, il faut attendre 10 jours avant de répondre, pas moins sinon ca recommence. Il faut aussi bien remplir les cases, pas de rayures... Bref il y a un guide dans le courrier à bien lire et suivre, et tout ira bien.

Il faut faire attention aussi au délai car lorsqu'on a accepté d'acheté l'appart, on a donc signé un contrat dans lequel on a un délai à ne pas dépasser, il faut donc avoir le prêt avant. Cependant il est aussi possible d'étendre ce délai en faisant un avenant de contrat si le vendeur est d'accord. Pas trop de contrainte à ce niveau, il faut juste communiquer à l'agence si on a du retard.

On "gagne" quoi

Ca y est, on ne loue plus, on arrête de jeter de l'argent par les fenêtres tous les mois... Par contre on a brûlé du cash dés le début !

On paye maintenant une mensualité à la banque au lieu d'un loyer.

Lorsqu'on paye un loyer, on perd tout le loyer, admettons 800 €. Alors que pour la mensualité, admettons qu'on reprenne notre exemple (177 000 € à 1.15% sur 15 ans), 1 100 € correspondent à :

On retrouve ces valeurs en le simulant sur le site meilleurtaux. Encore une fois, on a exactement les mêmes valeurs avec ce qu'on paye réellement : https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html

Avec ce prêt, c'est comme si on mettait de côté 890 € tous les mois, ce qu'on appelle de l'épargne forcée.

Mais souvenez vous, lors de l'achat de l'appart, on a payé ca$h des trucs :

En partant du principe qu'on va revendre au même prix, on a donc perdu tous les frais, agence, notaire et bancaire, soit 24 500 €. Cette somme, c'est le ticket d'entrée pour pouvoir ne plus plus payer de loyer.

C'est 24 500 € qu'on va devoir amortir, et qui nous dira à partir de quand on peut acheter à la place de louer.

Mais c'est pas tout, en étant propriétaire, on paye aussi d'autres trucs sympa.

Voilà pour notre cas ce qu'on payerait en étant locataire/propriétaire, par mois :

Les taxes foncière et habitation changent en fonction de la ville. Renseignez vous par rapport à la ville où vous souhaitez acheter.

On remplace donc un loyer par des intérêts, assurance de prêt et taxe foncière, donc 280 € au lieu de 800 €. Il faut aussi noter qu'on devra payer les travaux éventuels qu'on ne payerait pas en étant locataire.

On économise donc environ 500 € par mois. C'est ces économies qui vont devoir amortir le ticket d'entrées frais de notaire et cie de 24 500 €. A la louche comme ca, ca fait 4 ans. Donc dans 4 ans, on aurait payé pareil qu'en louant à 800 € par mois. Donc voilà pourquoi il faut rester au moins 5 à 6 ans pour qu'acheter soit rentable : en grosse partie pour amortir les frais de notaires de 15 000 €...

Astuce : toujours calculer "au pire". Ici j'arrondi toujours dans la pire situation. Ne pas oublier que les intérêts diminuent au fil du temps, dans notre cas de 1 € tous les mois. Donc au bout d'un an, il n'y aura plus que 158 € d'intérêts, ca fait 12 € pour nous en plus.

Penser à la revente

Vous allez sûrement revendre le bien, très probablement avant la fin du prêt.

Dans ce cas, vous allez vendre, et avec l'argent de la vente, payer la dette restante.

Dans les contrats en général, la banque vous demande les 6 prochains mois d'intérêts. Sauf si c'est pour une "bonne" raison, du style changement du lieu de travail, ou celui du conjoint, une personne en plus dans la famille qui vous force à déménager...

De plus, la revente va aussi vous dire si vous avez bien fait d'acheter au lieu de louer. Depuis le début, je calcule "au pire", c'est à dire si je revend au même prix. Si vous faîtes une plus-value, ben vous pourrez repartir un peu plus tôt.

Vous payez un impôt sur la plus-value, mais c'est très peu probable : dans la plus-value, les impôts comptent aussi le coût du notaire. Ce qui fait que votre bien à 200 000 € vous coûte donc 215 000 € en comptant les frais de notaire. Et donc vous ne paierez pas cet impôt si vous revendez à moins que ce prix.

Vous pouvez aussi déduire certains travaux.

Et au pire, l'impôt reste un "petit" pourcentage de cette plus-value, donc il vaut mieux en faire une que se brider.

Source et plus de détails : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

Comment répartir quand on achète à deux ?

Si vous avez un compte en joint où vos deux revenus vont dans ce même compte, alors c'est plus simple.

Egalement si vous avez vos propres comptes, et que vous faîtes 50/50 sur tout.

Mais souvent, vous avez un écart de revenus, et pas le même apport. L'un va mettre un pourcentage différent par rapport à l'autre. Donc ca devient compliqué.

Pas compliqué parce que l'un met plus que l'autre : peut importe ce qu'on met, ce qui compte, c'est l'épargne forcée. Si vous mettez plus, vous récupérerez plus en revendant.

Au moment de la revente, vous allez récupérer aux mêmes proportions que ce que vous avez payé pendant tout le remboursement, épargne comprise, c'est comme ca que le notaire a calculé notre truc.

Mais compliqué car vous allez sûrement mettre un apport différent du pourcentage des mensualités, et à la fin, celui qui met un apport plus gros, ben il va mettre plus de temps à le "récupérer", donc ca fait comme si il prennait plus de risque.

Changer l'assurance

Pendant toute la négociation, le prix de l'assurance n'est jamais rentré dans notre calcul.

On l'a changé juste après.

C'est facile à faire, et peu se faire dans l'année qui suit l'acquisition, en ligne.

C'est l'assurance qui s'occupe de tout changer pour vous.

On a choisi maif/macif car on a trouvé que c'est une des moins chère.

Vous pouvez estimer sur leur site le prix par mois, mais attention, le prix affiché est... manipulé.

Dans notre simulation, on a vu qu'on devait payer 25 par mois, finalement on paie 40. C'est juste que sur 15 ans, on paie "que" 9 mois, mais 40 €, et ensuite on ne paye plus rien jusque l'année 15. Ce qui revient à 25 € par mois...

L'assurance part du principe qu'on va pas toujours jusqu'au bout des prêts et que c'est à leur avantage de nous faire plus payer au début.

Mais au final même avec cette tricherie, ce qu'on paie par mois actuellement reste dans les moins cher. Si "par chance" on est encore là dans 9 ans, on économisera donc 40 € par mois en plus.

Résumé

Notre chronologie a donc été :